Приобретение жилья сопряжено не только с выбором технических параметров и комфортабельности, но и с проверкой документов, счетов и прочих нюансов.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Большинство сложностей возникает при юридическом оформлении.
Проблемы могут возникнуть, если покупатель не удостоверился в правомочности продавца или представителя собственника совершать сделку, существуют скрытые владельцы квартиры и прочее.
Полная проверка квартиры на чистоту при включает:
- анализ документации удостоверяющей права владения;
- установление истории перехода собственности;
- соответствие качеству, если жилье покупается в новостройке;
- права заинтересованных третьих лиц;
- обременение, наложенное на недвижимость по кредитным договорам, судами или другими ведомствами.
Проверку можно провести самостоятельно или воспользоваться услугами юристов и лиц, специализирующихся на данной проблематике.
Важные моменты
Приобретение недвижимого имущества, независимо от типа, проводится в несколько этапов, самым ответственным из которых является юридическое обследование.
Существует несколько шагов позволяющих ответить на вопрос: как проверить квартиру на чистоту при покупке?
В отдельных случаях, например при приобретении коммерческих объектов организациями могут понадобиться дополнительные юридические действия.
Документы на недвижимость
Первоначально следует изучить пакет документации на предмет:
- достоверность и легитимность правоустанавливающих свидетельств о праве собственности;
- полномочий продавца и его физическое состояние (состоит на учете в ПНД или НД);
- и временную регистрацию граждан на покупаемой жилплощади;
- притязания третьих лиц, включая несовершеннолетних членов семьи продавца;
- обременения, аресты, запрет отчуждения по решению суда и так далее;
- баланс по оплате коммунальных услуг;
- соответствие планировки помещений.
У продавца следует истребовать следующие документы:
- свидетельство о праве владения, договор купли-продажи, мены, дарения или решение суда;
- завещание или свидетельство о вступлении в права наследника;
- техпаспорт, кадастровый паспорт;
- последнюю квитанцию об оплате коммунальных платежей.
Другие сведения необходимо проверить самостоятельно. К ним относится установление статуса продавца на предмет вменяемости, то есть, не состоит ли он на диспансерном учете в психиатрическом или наркологическом диспансере.
Эта процедура исключит заключение сделки с человеком, который впоследствии может ее расторгнуть, ссылаясь на свое недееспособное состояние.
Следует с осторожностью относиться к квартирам, переданным по решению суда. Постановление может быть обжаловано в установленные сроки и сделка будет расторгнута.
При изучении документов необходимо требовать предоставление оригиналов, а для дальнейших действий сделать фотокопии.
Бумаги исследуют на предмет содержания, наличия подписей и штампов регистрирующих учреждений.
Документы должны быть оформлены на специальных бланках, если использование таких установлено законом.
История жилья
Основным источником информации для проверки возможных претендентов на квартиру из числа бывших собственников или лиц, ранее прописанных по этому адресу, является домовая книга.
Записи проверяют на наличие причин, по которым выписаны граждане и ссылок на подтверждающие документы.
Если жилец выписан по причине длительной командировки, отбывает срок в местах заключения или находится на срочной службе, он имеет право вернуться и получить регистрацию (прописку) по адресу убытия.
Кроме того, необходимо обратить внимание на граждан, убывших до приватизации объекта. Возможно, они имеют право на часть в недвижимом имуществе.
Данные о владельцах, зарегистрированных и выписанных из квартиры должны совпадать во всех документах, начиная с домовой книги и заканчивая выпиской из ЕГРПУ.
Расширенная выписка о зарегистрированных (проживающих) лицах в квартире предоставляется на платной основе.
Качество
Анализ документов на вторичное жилье требует тщательного изучения. Достоверность сведений можно подтвердить только наличием всех документов, включая выданные до момента приватизации.
Качественное изучение исключает возможность оспорить результаты сделки третьими лицами.
При покупке жилья в новых многоквартирных домах следует изучить статьи договора о качестве жилья, документ или приложение к нему должны описывать:
- материалы, из которых построено помещение;
- коммуникации;
- прочие технические данные;
- гарантию на выполненные работы и оборудование.
Кроме того, если застройщик оформляет договор долевого участия, его необходимо зарегистрировать в установленном законом порядке. Такое условие исключает двойные продажи одной и той же жилплощади.
Права третьих лиц
На объект недвижимости (квартиру) или его часть, помимо владельца, указанного в свидетельстве на право собственности, могут претендовать по закону:
- ранее прописанные граждане;
- несовершеннолетние члены семьи;
- супруг;
- наследники, которые ранее не были заявлены.
Обременение
Удостоверится, наложен на квартиру арест или есть иные типы обременения, например, залог в качестве обеспечения , можно путем получения выписки из ЕГРП (реестр прав владельцев недвижимым имуществом).
В документе:
- указывается тип обременения;
- имеются другие сведения о владельце квартиры, моменте вступления в права собственника и прочее.
Проверка квартиры на юридическую чистоту при покупке
Качественный сбор информации и анализ зависит от возможности получить данные по квартире.
Для новостроек и вторичного жилья существуют различные нюансы, которые нужно учитывать при покупке:
- вторичный рынок делится на жилье, приватизированное и купленное в частную собственность у застройщика;
- к относят строящиеся дома по договорам ДДУ и готовые, ранее не имеющие владельца.
В обоих вариантах их приобретение могло быть связано с , а соответственно недвижимость имеет .
На вторичном рынке
Переход права собственности от физического лица к иному владельцу подразумевает:
- изучение правомерности действий продавца;
- наличие других претендентов, обременения и долгов.
Если квартира была приватизирована (передана из государственной собственности в частную), то такую сделку следует проверять на нарушение правил приватизации.
В новостройке
Договора долевого участия подлежат обязательной регистрации в Росреестре, а передача прав на имущество путем переуступки возможна только при переоформлении ДДУ.
В любых договорах на покупку в новостроях следует учитывать обязательства по качеству и комплектность квартир.
Переуступка прав оформляется путем переоформления и перерасчета выплаченных сумм.
Кроме того, в договоре должен быть указан момент приема-передачи имущества, который является основанием для регистрации прав собственности.
Можно ли самостоятельно?
Анализ документов на квартиру можно произвести собственными силами:
- Первоначально изучаются бумаги, которые обязан предоставить продавец. Документы необходимо анализировать в оригиналах, а себе снять фотокопии, что поможет идентифицировать данные в дальнейшем.
- Предварительную проверку необходимо совершать по выписке из ЕГРП.
- Оплата коммунальных услуг и другие задолженности проверяются в соответствии с выпиской из управляющей компании (ЖЭК).
- Сведения о прописанных лицах, временно убывших и прочих, можно узнать из расширенной ведомости, составленной на основании домовой книги.
Через Рореестр
Основные данные о владельце, обременениях и прочие характеристики квартиры внесены при регистрации в государственном реестре.
Для получения выписки заинтересованные лица на платной основе имеют право обратиться в Росреестр. Услуга предоставляется как в региональных офисах службы, так и в интерактивном режиме.
Онлайн
Для получения выписки из ЕГРП реализован официальный сайт регистрационной службы РФ.
На портале каждый зарегистрированный пользователь может заказать электронную или бумажную версию документов о регистрационных данных недвижимого имущества.
На сайте заполняется форма, а оплата за предоставленную услугу производится на основании счета, выставленного на электронную почту заявителя. Выписка готовится в течение 5 дней.
Подробная инструкция
Чтобы удостоверится в чистоте квартиры, необходимо выполнить следующие действия:
- Запросить у продавца : паспорт, договор купли-продажи (свидетельство на право собственности), расширенную выписку из домовой книги, выписку по лицевому счету, технический и кадастровый паспорт.
- Проверить согласно выписке из ЕГРП обременения, сведения о владельце и сравнить их с паспортными данными.
- Изучить информацию о прописанных и временно выписанных лицах, наличии несовершеннолетних, используя выписку из домовой книги.
- Если владелец получил квартиру по наследству, установить возможных претендентов, изучив завещание, а в случае его отсутствия на прямых родственников умершего.
- Сравнить данные технического паспорта с фактической планировкой.
- Проанализировать оплату коммунальных услуг.
Для установления дееспособности продавца необходимо запросить данные о нем в ПНД и НД.
Все документы изучать только на оригинальных бланках, установленного образца и заверенных гербовыми печатями.
Что должно насторожить?
Результатом документальной проверки должно быть выявлено полное соответствие данных на различных документах.
Если информация разнится, то следует осторожно и внимательно подходить к покупке данного объекта.
Различие в данных говорит о том, что предоставлены либо не действительные, либо устаревшие документы.
Как правильно оформить покупку?
После проверки документов и удостоверения в легитимности продавца, договор купли-продажи оформляют в нотариальной конторе.
Если квартира владельцем была получена по наследству, то рекомендуется в договоре указать, что компенсацию возможным наследникам, последний уплачивает из своих собственных средств.
Вопросом юридической проверки квартиры перед покупкой задаются в основном покупатели, определившиеся с приобретением конкретной недвижимости. Цель проста и очевидна – обезопасить себя и свое имущество от будущих притязаний третьих лиц. Если сделка будет происходить через агентство недвижимости, то они обязаны проверить все юридические нюансы сами. Если же решено заключить договор без помощи риэлтера, то крайне важно уметь разбираться в документах и знать, что потребуется для перерегистрации права собственности.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.
В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.
Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.
Как проверить паспорт продавца
Паспортные данные, указанные непосредственно в свидетельстве и договоре должны соответствовать официальному документу, подтверждающему личность. Если человек менял паспорт, то старые данные сохраняются на последней странице нового документа.
Если есть возможность, то лучше снять копию паспорта продавца и самостоятельно проверить подлинность документа через официальный сайт миграционной службы.
Как проверить свидетельство о собственности на квартиру
Лучше найти возможность, чтобы лично подержать в руках подлинник свидетельства о регистрации собственности. Оно должно быть на гербовой бумаге, имеющей номер, а также без дефектов, подчисток и прочих исправлений. Документ содержит информацию о правообладателе, его паспортные данные, а что касается недвижимости, то адрес и площадь. Также в свидетельстве будет видна информация о наличии ограничений и обременений, но нельзя забывать, что они указаны на момент выдачи свидетельства.
Как проверить квартиру на обременение и наложен ли арест
Перед заключением договора нужно проверить объект недвижимости на наличие обременений, к которым, в том числе, относится арест, залог, аренда. Свежую информацию, соответствующую действительности, можно найти только в выписке из ЕГРП на эту квартиру.
Заказать выписку в бумажном виде можно лично в ФРС или МФЦ. Если нет желания тратить на это время, то лучше обратиться к услугам сотрудника агентства недвижимости, чтобы он ее получил. Если достаточно электронного вида справки, то можно сделать запрос на сайте Росреестра.
Нужен ли кадастровый паспорт
Нужен. При сдаче пакета документов в ФРС для регистрации права собственности обязательно потребуется и кадастровый, и технический паспорт. Если отсутствует хоть один – продавец должен его сделать. Более того, лучше лично проверить по паспорту соответствие расположения стен и окон. Если имеются перепланировки, но они не отображены в документе, то лучше попросить продавца его обновить.
Нужно ли согласие супруга
Если продавец состоит в браке, то при продаже недвижимости он обязательно должен предоставить согласие своего супруга. Разговор идет не об устном подтверждении, а о документе, который составляется у нотариуса и им же заверяется. Сотрудники ФРС или МФЦ, в который будут сдаваться документы для регистрации права, откажут в принятии, если не будет согласия супруга.
Как проверить квартиру в Росреестре через интернет
Перед покупкой недвижимости нужно обязательно проверить ее самостоятельно. Раньше сделать это можно было, посетив лично регистрационную службу и заказав выписку из ЕГРП. Сделать запрос может любое лицо, необязательно собственник. Государственные структуры стараются идти в ногу со временем, и сегодня заказать справку можно, сидя дома, онлайн.
Для этого нужно зайти на официальный сайт Росреестра, перейти в раздел «Физическим лицам» и заказать выписку из ЕГРП, которая будет содержать всю историю квартиры. Покупателя должно насторожить, если недвижимость часто перепродавалась.
Как проверить наличие прописанных лиц
Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:
Осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
- находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
- проходящие срочную службу;
- несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
- пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.
Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.
Как проверить наличие задолженностей по квартире
Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.
Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.
Что проверить, если квартира приобреталась по наследству
Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.
Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.
Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство, и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.
Что делать, если продавец – несовершеннолетний
В такой ситуации есть доля риска для покупателя, так как для того, чтобы регистрационная служба разрешила перерегистрацию права, нужно, чтобы органы опеки и попечительства выдали соответствующее разрешение. А они его выдают тогда, когда будет подтверждена покупка другой недвижимости для ребенка. В итоге деньги могут быть уже переданы, а документы не будут приняты в ФРС.
Что делать, если есть подозрения в неадекватности продавца
Жизненные ситуации бывают разные и лучше перед покупкой попросить продавца, чтобы он предоставил справку из психоневрологического диспансера о том, что он не стоит на учете. На практике именно такие справки – редкость.
Однако если в ходе разговоров покупателя что-то насторожило в поведении продавца, то все же стоит попросить такой документ.
Юридическая проверка квартиры при покупке. Где осуществляется юридическая проверка квартиры, для чего она необходима и как наиболее быстро ее провести.
Проверка юридической чистоты квартиры является важным этапом заключения сделки при покупке имущества. Как правильно его осуществить?
Юридическая проверка квартиры при покупке – на что обратить внимание
При совершении сделок с имуществом требуется присутствие юриста. Только специалист укажет на важные нюансы операции. Но можно справиться с задачей самостоятельно.
Юридическая чистот а – это термин, который появился недавно. Он используется для того, чтобы описать имущество, сделка с которой ни при каких условиях не будет аннулирована или отозвана. Фактически, так характеризуют максимально правильную схему заключения договоров.
Для этого требуется:
проверить права продавца на недвижимость;
посмотреть, кто прописан в имуществе;
удостовериться, что супруг собственника и совладельцы согласны на сделку;
осуществить проверку на наличие обременений и ограничений.
Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой – как себя вести
Для того, чтобы провести проверку юридической чистоты имущества, в первую очередь необходимо связаться с продавцом. Желательно, чтобы сделка с недвижимостью сопровождалась опытным юристом. Например, нотариусом.
1. Внимательно осмотреть квартиру при встрече. Расспросить о прошлых жильцах и соседях.
2. Попросить документ, удостоверяющий личность, у потенциального продавца.
3. Изучить выписку из ЕГРН на объект.
4. Попросить собственника предъявить правоустанавливающие бумаги на недвижимость.
Юридическая проверка квартиры – где осуществлять
Перед совершением купли-продажи недвижимости (например, квартиры), потенциальный покупатель должен удостовериться в чистоте сделки. Проверку имущества предлагается провести через:
- «Госуслуги»;
Сайт Росреестра;
Первый вариант используется не слишком часто. Рассмотрим более распространенные варианты.
Официальный сайт Госреестра и юридическая проверка квартиры
Даже при получении наследства или дарственной нужно проверять передаваемое имущество. В большинстве случаев требуется оформить выписку ЕГРП. Стоимость документа составляет в среднем 450 рублей (250 рублей –электронный аналог). За расширенную справку отдают 700 рублей .
Действовать при проверке квартиры на юридическую чистоту требуется так:
1. Открыть сервис.
2. Заполнить форму.
3. Оплатить услугу.
Можно заказать выписку лично. Для этого требуется обратиться в Госреестр. Желательно, чтобы этим занимался собственник объекта.
Ему необходимо подготовить:
квитанцию об плате пошлины;
свидетельство о праве на имущество.
Подав запрос на выдачу выписки, гражданин получит на руки документ с данными об имуществе. Свидетельства о правах на недвижимость с 2017 года не выдаются.
Большую часть информации о приобретаемой квартире покупатель может получить из нескольких документов, которые следует потребовать от продавца. Остановимся на них подробно и расскажем, на какие нюансы нужно обращать особое внимание.
Главный документ
Основным документом, подтверждающим право владения и распоряжения объектом недвижимости, является свидетельство о регистрации права собственности. Проверку чистоты квартиры стоит начать с изучения этого документа, поскольку он содержит немало полезной информации об объекте.
В первую очередь следует обратить внимание на дату выдачи свидетельства. Если оно получено совсем недавно, обязательно надо выяснить, почему собственник решил продать свою недвижимость. Логично, что от ликвидного объекта вряд ли станут избавляться сразу и без особых причин. И когда продавец не может объяснить причину своего поступка, есть повод насторожиться.
В свидетельстве о регистрации права собственности всегда указано, на каком основании оно выдано. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство, решение суда или органа исполнительной власти и т. д.
Если право собственности возникло по договору дарения либо на основании свидетельства о праве на наследство, обязательно уточните, является ли продавец родственником того, кто подарил или оставил объект недвижимости ему в наследство. Если нет - выясняйте, по какой причине нынешний владелец квартиры решил ее продать. Возможно, человек опасается, что родственники прежнего собственника будут оспаривать законность договора дарения или наследства.
Основанием для возникновения права собственности на квартиру, приобретенную продавцом на стадии строительства, обычно является справка о полной выплате пая в ЖСК либо договор долевого участия (в зависимости от схемы приобретения квартиры у застройщика). В данном случае обязательно выясните, состоял ли продавец в браке на момент заключения договора. Ведь тогда квартира является совместной собственностью, и потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Этот документ нужен вне зависимости от того, кто собственник продаваемой квартиры - один супруг или оба.
Кто в доме хозяин
Важно проверить, совпадает ли число собственников с числом зарегистрированных. В идеале до заключения договора купли-продажи все зарегистрированные жильцы должны сняться с учета. Помните, что люди, не имеющие доли в праве собственности, но зарегистрированные в квартире, в некоторых случаях сохраняют право на проживание в ней. К примеру, не принявшие участия в приватизации квартиры граждане по закону сохраняют право бессрочного пользования этим помещением.
Обязательно проверьте, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние. По действующему законодательству продать «квартиру с ребенком» , если он не является собственником, можно и без согласия органов опеки и попечительства. Но, по словам экспертов, если в дальнейшем окажется, что ребенку негде жить, сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной .
Сделки и стены
Следующий документ для подробного изучения - выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) . Выписка содержит сведения обо всех собственниках квартиры и, что самое важное, действующих в отношении недвижимости обременениях. Из документа можно узнать, не находится ли объект в залоге , не под арестом ли он, не заявлены ли судебные требования. В расширенной версии выписки из ЕГРП (ее может заказать лишь собственник) сказано, сколько собственников сменила квартира и какие документы были основанием для перехода соответствующих прав.
Переходим к следующему шагу - проверке технического паспорта. Из него можно узнать, производились ли в квартире перепланировки и согласованы ли они надлежащим образом . С юридической точки зрения наличие незаконной перепланировки не препятствует продаже квартиры. Однако если в результате такой перепланировки были нарушены права соседей или, хуже того, повреждены несущие стены, всю ответственность будет нести уже покупатель.
Проблемы неизбежны и в случае покупки объекта с измененными границами. Например, продавец объединил две соседние квартиры, но не узаконил такую перепланировку. Приобрести это жилье вам никто не помешает, но Росреестр откажется оформлять право собственности нового владельца, сославшись на изменение объекта недвижимости, границы которого не учтены в Государственном кадастре недвижимости.
О гарантиях
Ваша задача как будущего покупателя - досконально проверить юридическую чистоту квартиры. И лишь после этого подписывать договор купли-продажи. Тщательная проверка информации, содержащейся в вышеперечисленных документах, позволяет застраховаться от большинства рисков, связанных с покупкой жилья.
Конечно, лучше всего, чтобы изучением всех бумаг занимался профессионал - к примеру, юрист с богатой судебной практикой в сфере жилой недвижимости.
Впрочем, как утверждают некоторые эксперты, абсолютной гарантии чистоты сделки, особенно при покупке «квартиры с историей» на вторичном рынке жилья, вам никто не даст. Так что при малейших сомнениях в юридической чистоте объекта самый лучший совет - это застраховать риск утраты права собственности.
Текст: Сергей Бардин Фото: pressfoto.ru, Алексей Александронок, Эвелина Билькис Коллаж: Владислав Кунгуров